Editing Openai/68ab55eb-db30-8007-8c57-5bc9825c84e3 (section)

=== Assistant: שאלה סופר חשובה ⚠️ ===
שאלה סופר חשובה ⚠️
עברתי על ההסכם והתמצית שצירפת כדי להבין מה רשום לגבי מיסוי והפעלת הערבות.

==== - בהסכם עצמו לא מצוין במפורש מה קורה מבחינת מסים אם בעל דירה מממש את הערבות הבנקאית. ====
* לא כתוב שהפעלת הערבות מחויבת במס בגובה 50% — כלומר זה לא מופיע כחובה בחוזה.
* חשוב להבין: הפעלת ערבות בנקאית (כסף במקום דירה) יכולה להיחשב מבחינת מס שבח/מס רכישה כאילו מכרת דירה וקיבלת תמורה כספית → ולכן חלק מהשמועות על "50%" נוגעות למיסוי הוני. אבל זה תלוי בחוקי המס ולא בהסכם עצמו.

==== מה שמצאתי במסמכים: ====
# מיסי רכישה ומכירה - היזם מתחייב לשאת בכל המסים, האגרות וההיטלים הכרוכים בבניית הדירות החדשות, ברישום הבית המשותף ובהעברת הבעלות על הדירות החדשות לבעליםG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… . - כלומר: מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה – באחריות היזם.
# אגרות ורישום - היזם נושא בכל עלויות רישום הערות, מחיקת משכנתאות קיימות, רישום בית משותף והעברת בעלות בטאבוG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .
# מיסוי מקרקעין לבעלים - הבעלים מצהיר שהוא זכאי לפטור ממס שבח (כיוון שמדובר ב"עסקת פינוי־בינוי")G97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… . - כלומר: החוזה מניח שכל בעל דירה יקבל פטור מלא ממס שבח, אם עומד בתנאים.

==== - אין התייחסות ייחודית לעניין מסים במקרה חריג של מימוש הערבות (כלומר קבלת כסף מהבנק במקום דירה). ====
* זה מצב קיצון שהחוק מתייחס אליו, אבל החוזה לא נותן עליו מענה → מה שמשאיר את בעל הדירה חשוף לפרשנות רשות המיסים.

==== - לא רשום בחוזה שצריך לשלם 50% מס על הפעלת ערבות. זה לא מופיע. ====
* כן רשום שהיזם משלם: מיסי רכישה, מס שבח (ביחס לקרקע), אגרות, היטלים ורישום בטאבו.
* בעל הדירה אמור ליהנות מפטור ממס שבח בעסקת פינוי־בינוי רגילה.

👉 אם חשוב לך, אני יכול לנסח סעיף דרישה נוסף: שהיזם יישא בכל מיסוי או עלויות שיחולו גם במקרה של מימוש הערבות (לא רק במקרה רגיל של קבלת דירה).
רוצה שאנסח סעיף כזה?