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=== Assistant: Olá Sérgio! ===
Olá Sérgio! Tudo bem, obrigado — espero que contigo também 🙂

Fiz uma análise baseada nas pesquisas de mercado para Monte Castelo, Campo Grande – MS, junto às suas instruções. Segue:

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Aqui estão alguns imóveis (sobrados ou casas de porte similar) no mesmo bairro ou muito próximo, que podem servir de base de comparação:

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===== - Seu imóvel: R$ 970.000 =====
* Área construída: 225 m²

Isso dá um preço por metro quadrado de aproximadamente:

\frac{970.000}{225} ≈ '''R$ 4.311 /m²'''
===== Comparando com os concorrentes: =====
* Há imóveis com 225-250 m² que pedem mais de R$ 1.200.000 → preço por m² bem mais alto (R$ 5.200-6.500 /m²).
* Também há imóveis menores (~130-150 m²) com preço de R$ 650.000-750.000, ficando cerca de R$ 5.000-6.000 /m².
* Há uma grande variabilidade, conforme padrão de acabamento, localização de rua, lote, vagas etc.

===== - Seu preço por m²: ~ R$ 4.311 /m² =====
* Preços de concorrentes similares: em muitos casos entre R$ 5.000-6.500 /m² → o seu valor está 20-30% abaixo desses tipos de imóveis mais caros.
* Por outro lado, há imóveis com menor padrão, menor área ou menos benfeitorias, que ficariam abaixo ou muito abaixo desse valor/m², mas esses não são equivalentes ao “alto padrão”.

====== O valor de R$ 970.000 para 225 m² situa-se abaixo ou na faixa inferior do mercado para imóveis alto padrão similares, considerando Monte Castelo, porém não muito longe. Ele está em uma posição competitiva, especialmente se for realmente de alto padrão, com lote grande, bons acabamentos e diferenciais como infraestrutura pronta para ar condicionado, espaço gourmet, etc. ======

O valor parece aceitável e competitivo, se mantiver o padrão anunciado. Ele não está acima de 20% do que o mercado pede, na maioria dos casos – na verdade, está um pouco abaixo de muitos concorrentes de porte e padrão equivalente.

==== Aqui vai uma sugestão de descrição para usar em redes sociais (Instagram, Facebook, anúncios online) + hashtags: ====

✨ Sobrado de Alto Padrão em Monte Castelo – Seu Novo Lar Excepcional ✨

🏡 Apresentamos este belíssimo sobrado de alto padrão, no coração do prestigiado bairro Monte Castelo, em Campo Grande – MS. Com localização estratégica, ambientes espaçosos e acabamento refinado, este imóvel oferece todo o conforto e estilo que sua família merece.

Destaques:
* Área construída de 225 m² em terreno de 360 m², com generosa área livre de fundo (~130 m²) — ideal para piscina, quadra ou espaço gourmet.
* 2 pavimentos com ambientes bem distribuídos: - Pavimento inferior: garagem para 4 carros (2 cobertos), sala para 3 ambientes, lavabo, cozinha + despensa, ampla área de serviço, área gourmet completa. - Pavimento superior: suíte master com espaço para closet, 2 quartos amplos, banheiro social, armário de corredor.
* Infraestrutura moderna: preparação para ar-condicionado split, elétrica completa, dutos instalados.
* Potencial para personalização: jardim, lazer, projetos de piscina ou espaço de convivência.

Por que este imóvel é uma oportunidade?
✔️ Um dos menores valores por metro quadrado em imóveis de alto padrão em Monte Castelo.
✔️ Localização privilegiada, perto de vias principais, serviços e comércio.
✔️ Excelente custo-benefício para quem busca qualidade, espaço e flexibilidade de personalização.

Valor de venda: R$ 970.000 📌

Agende sua visita e transforme este espaço no seu lar dos sonhos!

Hashtags sugeridas:

<syntaxhighlight>#MonteCastelo #CampoGrandeMS #SobradoAltoPadrão #CasaDeLuxo #ImóvelAltoPadrão #InvestimentoImobiliário #CasaComGourmet #EspaçoAoArLivre #HomeStaging #Oportunidade #LarDosSonhos #VendaDeImóveis #CorretorDeImóveis #ImóveisMS #CMPremium

</syntaxhighlight>

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Com base no perfil do imóvel (alto padrão, bom terreno, localização valorizada, espaço de lazer), as personas mais prováveis podem incluir:

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===== - Imobiliárias e portais especializados (ZAP, VivaReal, InfoImóveis, OLX, Wimoveis) com anúncios patrocinados. =====
* Redes sociais visuais: Instagram (Feed, Stories, Reels), Facebook (feed, Marketplace), TikTok (tour pelo imóvel, destaques do sobrado).
* Google Ads: buscas como “sobrado alto padrão Monte Castelo”, “casa com área gourmet Campo Grande” etc.
* WhatsApp / WhatsApp Business: listas de transmissão, atendimento direto, envio de tour virtual ou vídeos, fotos profissionais.
* Open House ou evento de visita exclusiva: finais de semana, convidar potenciais compradores, fotos e vídeos do evento.

===== Com base no estudo de concorrência e nas regras que você determinou: =====
* O imóvel não está acima de 20% em valor de mercado comparado com outros similares — ele parece competitivo ou ligeiramente abaixo. Então é válido avançar com os itens 2 e 3 (descrição + campanha) normalmente.
* Pode se usar elementos de destaque: home staging (se quiser decorar algum ambiente para melhorar fotos/videos), visitas especiales ou open house no fim de semana para gerar urgência e percepção de valor.
* Investir em fotos profissionais, vídeo e tour virtual/drone pode valorizar bastante.

===== 1. Avaliação de preço — manter R$ 970.000 se os concorrentes mantiverem valores semelhantes; ajustar somente se surgir concorrência com padrões maiores ou lotes superiores. =====
# Preparação do imóvel: limpeza, organização, home staging nas áreas principais (sala, gourmet, suíte). Fotos profissionais, vídeo + tour virtual.
# Produção de anúncio: utilizar a descrição + hashtags sugeridas; criar versões para cada canal (Instagram, portais, Google Ads).
# Lançamento: iniciar com anúncios online + redes sociais; ativar campanhas patrocinadas nos portais; usar Google Ads com palavras-chave segmentadas.
# Eventos de visita: open house ou visitas guiadas em finais de semana — convidar via redes, grupos de Whatsapp, corretores parceiros.
# Acompanhamento e ajustes: monitorar cliques, visitas, interesse; se poucas visitas ou ofertas abaixo do desejado, analisar ajuste de preço ou melhoria no imóvel/campanha.

==== Como o estudo indica que não há exagero de >20% no valor do imóvel anunciado — ele está dentro da faixa de mercado ou até um pouco abaixo em casos de imóveis de padrão superior — não é necessário interromper os fluxos 2 e 3. Você pode seguir com a campanha completa. ====

Se quiser, posso montar um relatório automatizado (um modelo) para que seu CRM gere essas análises automaticamente para cada imóvel captado — comparativos, alertas, sugestões de ajuste, etc. Você quer que eu prepare esse modelo para vocês?