Editing Openai/68ab55eb-db30-8007-8c57-5bc9825c84e3 (section)

=== Assistant: עיינתי בשלושת המסמכים שצירפת הסכם מלא, תמצית עיקרי ההסכם, ומכתב ללו"ז והסבר, ואסכם עבורך את הסכנות, הערבויות, הבטחונות … ===
עיינתי בשלושת המסמכים שצירפת (הסכם מלא, תמצית עיקרי ההסכם, ומכתב ללו"ז והסבר), ואסכם עבורך את הסכנות, הערבויות, הבטחונות ומה שנראה כחסר מנקודת מבט של בעל דירה:

==== 1. ערבות הדדית בין בעלי הדירות – כל בעלים אחראי ביחד ולחוד כלפי היזם להצהרות ולהתחייבויות (למשל לגבי רישום, הסרת שעבודים, תשלומי חובות). משמעות הדבר: אם שכן לא יסדיר בזמן רישום או חוב, היזם עלול לטעון שגם אחרים אחראיםG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… . ====
# אפשרות ביטול חד־צדדי ליזם – היזם רשאי לבטל אם לא הושג רוב חתימות בזמן, אם התב"ע לא אושרה, אם אין ליווי בנקאי, או אם רווחיות הפרויקט נמוכה מ־16%G97113-V001 תמצית עיקרי הסכם הת… . זה משאיר את הבעלים בחוסר ודאות לאורך שנים.
# כוח רב לנציגות הדיירים – לנציגות מותר להאריך מועדים, לנהל מו"מ ולפעול בשם הדיירים, אך אין לה אחריות אישית. הבעלים ויתרו מראש על טענות ותביעות נגדה כל עוד פעלה "בתום לב"G97113-V001 תמצית עיקרי הסכם הת… .
# חובות שוטפים על הבעלים – על הדיירים להמשיך לשלם מסים, ארנונה, מים, חשמל וכל החובות עד מועד הפינוי. אם מישהו לא עומד בזה – האחריות נופלת עליו, לא על היזםG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .
# בניה חריגה לפני פינוי – אם בעל דירה יבצע תוספת/ממ"ד/שיפוץ לפני הפינוי ללא אישור, לא יקבל פיצוי נוסף, וכל העלויות עליוG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

==== 1. חוק מכר (דירות) – בטוחות: היזם מחויב לספק ערבויות על פי חוק המכר (ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח) גם לבעלי הדירות וגם לרוכשים חיצונייםG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… . ====
# ביטוחים: נדרשים ביטוחי עבודות, ביטוח מבנה לתקופת הפינוי, ביטוח אחריות מקצועית, וביטוח אחריות כלפי צד ג'G97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .
# ליווי בנקאי סגור: תנאי מתלה הוא חתימה עם בנק מלווה, שיבטיח ערבויות פיננסיות לכל הדייריםG97113-V001 תמצית עיקרי הסכם הת… .
# שכירות חלופית: התחייבות לפינוי הדירה תוך 90 יום והבטחת מימון שכ"ד חלופי. אולם גובה הפיצוי/שכ"ד לא פורט בתמצית – רק מוגבלות על הפחתה של עד 30% במקרה של קיזוזG97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… .

==== 1. אין פירוט מלא של גובה דמי שכירות חלופית – לא מופיע מנגנון ברור לקביעת שכ"ד ריאלי לתקופת הביצוע. זה פתח לסכסוכים. ====
# מפרט טכני סופי לא מצורף – ההסכם מציין שיצורף בהמשך (נספח ו/1, ו/2)G97092-V001 הסכם פינוי בינוי בר… . כרגע הבעלים חתומים בלי לדעת בדיוק מה יקבלו (רמת גמר, חניה, מחסן).
# חוסר מנגנון פיצוי במקרה של עיכובים – ההסכם נותן ליזם אפשרויות רבות להאריך לוחות זמנים (עד 24 חודשים נוספים), אך לא קובע פיצוי ברור לבעלים במקרה של עיכוב.
# ביטול עקב "חוסר כדאיות כלכלית" – סעיף מסוכן: היזם יכול לבטל אם שיעור הרווחיות <16% או אם יש דייר סרבן שלא ניתן לפנותוG97113-V001 תמצית עיקרי הסכם הת… . זה שם את הסיכון הכלכלי על הדיירים.
# חוסר בהגנה על זכויות מיוחדות – אין מנגנון ברור לבעלי צרכים מיוחדים (קשישים, נכים) מעבר לנספח כללי ("נספח קשישים"), שלא הוצג בפועל.
# חוסר ערבויות על שלב ההריסה – יש התחייבות לליווי וביטוחים, אך לא מצוין מה קורה אם היזם נכנס לקשיים אחרי הריסת הבניינים ולפני סיום בניה.

==== - לדרוש מפרט טכני סופי טרם חתימה – כולל שטח מדויק, רמת גמר, מספר חניות/מחסנים. ====
* לדרוש ערבויות שכירות כתובות – סכום חודשי קבוע לפי מחיר שוק (שמאי מוסכם), לא "לפי שיקול היזם".
* לבקש סעיף פיצוי מוסדר במקרה של איחור במסירת דירה (לדוגמה: פי 1.5 מהשכ"ד שנקבע).
* להסדיר ערבות בנקאית אישית כבר בשלב הפינוי, לא רק לרוכשים החיצוניים.
* לבקש הבהרה/תוספת שמנוגדת לזכות ביטול חד־צדדית של היזם מטעמי "חוסר כדאיות".
* לשקול מינוי שמאי/עורך דין מטעם הבעלים שילווה אתכם באופן בלתי תלוי ביזם.

רוצה שאכין לך טבלה השוואתית בין מה ההסכם נותן לבין מה חסר/מסוכן לבעלים, כדי שתוכל להציג לנציגות או לעו"ד?