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Dans une opération classique :
* les logements libres (vendus au prix du marché) dégagent une marge élevée ;
* les logements sociaux sont vendus aux bailleurs sociaux à des prix très bas et encadrés (40 à 60 % du prix du marché selon les zones) ;
* le promoteur équilibre son opération en croisant les deux.

👉 Les logements libres financent une partie du coût des logements sociaux.

===== - il ne reste que 20 % de logements libres pour absorber les coûts du foncier, de la construction, des VRD, des parkings, des aléas, des délais, des intérêts bancaires… =====
* la marge issue du libre devient insuffisante pour compenser la faible marge du social.

➡️ L’équation économique est arithmétiquement impossible.

Même dans les zones très tendues (Paris, Lyon), les promoteurs expliquent que au-delà de 35–40 %, les projets deviennent non viables sans subventions publiques massives.

==== Les bailleurs achètent les logements sociaux : ====
* à un prix plafonné par l’État (PLS, PLUS, PLAI),
* souvent inférieur de 50 à 70 % au prix du marché local.

Donc :
* plus la part de logements sociaux augmente,
* plus les recettes du promoteur s’effondrent.

Avec 80 %, la recette totale de l’opération devient trop faible pour couvrir les coûts réels de construction.

Aucun bailleur social ne peut compenser cela en payant plus cher : ils sont contraints par des barèmes nationaux.

==== Pour qu’une opération soit viable avec 80 % de social, il faudrait que : ====
* le foncier soit quasi gratuit,
* ou apporté gratuitement par la collectivité,
* ou acheté par un bailleur social avant montage de l’opération.

Or, dans 99 % des communes :
* le foncier est détenu par des propriétaires privés,
* ceux-ci refusent de vendre à un prix extrêmement bas,
* les promoteurs ne peuvent plus acheter à un prix correct car l’opération ne finance plus le coût du terrain.

➡️ Le marché foncier se bloque immédiatement.

==== Un promoteur engage : ====
* plusieurs millions d’euros avant même le dépôt du permis,
* puis encore plus en phase chantier,
* sans garantie ferme que le permis sera purgé de tout recours.

Avec 80 % de social, le risque est :
* élevé (opération fragile, marge inexistante),
* asymétrique (le promoteur supporte le risque, le bailleur achète à prix fixe),
* mal rémunéré (marge très faible ou négative).

Résultat :

👉 Les promoteurs renoncent immédiatement à intervenir dans la commune.

==== Même si un promoteur « voulait tenter », la banque analyse : ====
* un taux de social très élevé,
* une marge quasi nulle,
* un risque de commercialisation du libre insuffisant,
* un marché local pas assez tendu pour compenser les risques.

➡️ Le dossier est tout simplement refusé par la banque.

==== Cela peut paraître ironique, mais : ====

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===== C’est un phénomène bien documenté par : =====
* les études économiques des promoteurs (FPI),
* les bailleurs sociaux,
* les services d’urbanisme (CEREMA),
* les juridictions administratives lors de contentieux de PLU.

Dans de nombreuses communes SRU, on a observé :
* un quota trop élevé →
* fuite des promoteurs →
* gel quasi total des permis →
* effondrement du nombre de logements sociaux.